Chi decide lavori condominiali?

Come si decidono i lavori condominiali? Lavori condominiali: chi decide? Tanti gli interrogativi che affollano la tua mente su questo argomento. D’altro canto, è comprensibile. Vuoi capire fin dove può estendersi il potere dell’assemblea, dell’amministratore, del singolo condomino. Dipende dalla situazione e dal tipo di lavori.

Per rispondere alla domanda procediamo con ordine e chiariamo diversi aspetti che possono generare confusione e fraintendimento. Qual è la differenza tra lavori ordinari e straordinari in condominio? Analizzando questi punti e piano piano scioglierai anche il quesito iniziale: lavori condominiali: chi decide? Approfondiamo

Cos’è la manutenzione ordinaria?

Qual è la definizione di manutenzione ordinaria in condominio dal punto di vista legale? Con questo termine si intendono tutti quegli interventi che servono a mantenere il palazzo efficiente nel corso del tempo.

È bene prendere come riferimento il D.P.R. n. 380/01 (Testo Unico per l’edilizia), che all’art. 3 spiega cosa significa manutenzione ordinaria. Ovvero: “Interventi volti alla riparazione e al rinnovamento delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Inoltre, il d.m. n. 27/08 all’art. 2, approfondisce in relazione agli impianti e sottolinea che i lavori ordinari servono a:

Contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore.

Quando si affronta l’argomento condominio e lavori di manutenzione ordinaria si fa riferimento a tutto ciò che di consueto si fa e si deve fare per assicurarsi l’uso e il buono stato delle parti comuni e degli impianti. Perciò, gli interventi si eseguono su materiali e finiture già esistenti. Sono lavori di ripristino e sistemazione.

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Quali sono i principali interventi

La manutenzione ordinaria rientra nel preventivo di gestione che deve essere approvato dall’assemblea. Ecco un piccolo elenco di alcuni dei lavori di manutenzione ordinaria in condominio a titolo d’esempio:

• Impermeabilizzazione delle coperture.
• Riparazione delle tegole.
• Ripristinare intonaci.
• Pulire superfici o tinteggiarle. Ad esempio la pitturazione di un muro dell’androne.
• Aggiustare porte, finestre e portoni senza modificare forme e colori.
• Interventi sulle finiture interne
• Cura degli spazi verdi.
• Manutenzione periodica di caldaie e impianti di riscaldamento.
• Riparazioni dell’impianto idrico.
• Installazioni di nuovi punti luce.

Lavori condominiali: chi decide?

Chi decide di fare i lavori condominiali? L’assemblea ha potere decisionale su questo. Tuttavia, per interventi di modesta entità anche l’amministratore può ordinare la manutenzione ordinaria autonomamente (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.) senza interpellare i condomini ai quali renderà conto a fine dell’anno.

Definizione di manutenzione straordinaria

Cosa sono i lavori di manutenzione straordinaria? È la stessa parola a suggerirlo: si tratta di interventi che esulano dalla consuetudine e dalle normali attività sulle parti comuni. Sono opere di manutenzione che non vengono inserite nel preventivo di gestione. Quali sono i lavori di manutenzione straordinaria in condominio?

Ad esempio, la pitturazione della facciata, la sostituzione della pavimentazione in cortile. Oppure la necessaria riparazione dell’impianto di autoclave rovinato da un black-out elettrico. In sintesi, manutenzione straordinaria in condominio significa mettere in atto interventi che rinnovano o sostituiscono parti strutturali dell’ edificio.

Chi può ordinare i lavori straordinari?

Chi decide i lavori condominiali straordinari è l’assemblea. Ogni decisione sarà valida se in prima convocazione c’è una deliberazione votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Invece, in seconda convocazione ogni decisione sarà valida con il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale del palazzo.

Per i lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità serve il consenso della maggioranza degli intervenuti. E almeno 500 millesimi, così come sostiene l’art. 1136, secondo e quarto comma del Codice Civile.

Cosa vuol dire lavori straordinari di notevole entità? Sono tutte quelle manutenzioni che necessitano di una spesa cospicua e riguardano un intervento ingente. Ecco quali sono i lavori manutenzione straordinaria.

I poteri dell’amministratore

Lavori condominiali, chi decide se questi vengono considerati urgenti o meno? Prima di sciogliere ogni dubbio definiamo quali sono i lavori urgenti in condominio. Di questa categoria fanno parte tutti quegli interventi che non possono aspettare il parere dell’assemblea con i suoi tempi e procedure.

Al contrario, sono lavori che devono essere fatti subito. Tergiversare significa mettere a repentaglio l’incolumità dei condomini e dello stabile. Qualche esempio di lavori urgenti in condominio? Calcinacci che penzolano, un cornicione che sta per precipitare sull’auto di un condominio, il cancello automatico.

Chi decide i lavori urgenti in condominio?

Lavori condominiali: chi decide in questo caso in cui serve mettere in sicurezza il condominio alla svelta? È l’amministratore a decidere senza avere per forza l’ approvazione dell’assemblea condominiale.

Quindi sarà il direttore di condominio a incaricare una ditta esterna per eseguire i lavori straordinari ed evitare che persone o cose vengano danneggiate in maniera grave. L’obiettivo è eliminare la situazione di pericolo.

In ogni caso, è lo stesso Codice civile a chiarire il tema dei poteri dell’amministratore sui lavori urgenti con articolo 1135 che recita: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

L’amministratore decide se si tratta solo di lavori straordinari urgenti. In seguito, deve comunque rendere conto ai condomini dei lavori eseguiti durante la prima assemblea che viene convocata.

Oltre all’amministratore, chi può decidere lavori urgenti in condominio? Anche il singolo condomino se c’è una concreta situazione di pericolo che mette a rischio la vita di altre persone e l’integrità di cose comuni.

Il condomino in questione visto l’immediatezza che richiede la circostanza può agire senza avvertire l’amministratore e l’assemblea. È nel suo diritto – come anche dell’amministratore -, poi, chiedere il rimborso per le spese sostenute. Tuttavia, è bene ricordare che questo non è obbligatorio.

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Lavori condominiali: chi decide?

Chi decide i lavori condominiali? L’assemblea è sempre l’organo principe che cede il passo all’amministratore nel caso di lavori ordinari di modesta entità e nel caso dei lavori urgenti. Hai ancora qualche dubbio sul tema?